房產(chǎn)投資是國(guó)內(nèi)投資人群里是占有率較大 的一項(xiàng)，以往十多年中，中國(guó)家庭財(cái)富的提高也關(guān)鍵歸功于房地產(chǎn)業(yè)的提高，特別是在是充分考慮前些年在一線(xiàn)城市開(kāi)展投資房產(chǎn)的家中。而很多人會(huì)關(guān)心美國(guó)房產(chǎn)，今天學(xué)校百科小編就為大家分析一下!

相關(guān)數(shù)據(jù)

從2003年開(kāi)始，到2017年這14年時(shí)間里，房?jī)r(jià)漲了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的杠桿的話(huà)，房子就漲了30多倍。房子的收益率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)股票的，如果你買(mǎi)股票的話(huà)，股票的收益率，像上證指數(shù)、深圳指數(shù)、中小板指，它們的收益率大概在5、6倍這個(gè)樣子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你買(mǎi)了理財(cái)產(chǎn)品，或者是債券，它們的收益率就更低了，大概只有1倍。

而且更重要的是，房子不僅收益率高，而且安全、穩(wěn)定。如果是買(mǎi)股票的話(huà)，可能買(mǎi)到像騰訊這樣的股票，也可能買(mǎi)到像中石油這樣的股票，很多時(shí)候是會(huì)賠錢(qián)的。

而在現(xiàn)在這個(gè)階段全球都面臨資產(chǎn)荒，而中國(guó)的投資群體手里的熱錢(qián)不斷增多也在不斷尋找好的投資渠道，房地產(chǎn)保值增值抗通脹的屬性讓它仍作為投資者的主要投資工具。

但是近些年關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也伴隨著不同的聲音，隨著一線(xiàn)新一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)逐漸企高到常人難以負(fù)擔(dān)的程度，很多人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，同時(shí)將眼光投向海外。

作為全球最大的經(jīng)濟(jì)體和老牌資本主義國(guó)家，美國(guó)房產(chǎn)自然也備受關(guān)注。了解到美國(guó)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些差別，可以讓我們更加深入地了解為什么投資者選擇在美國(guó)房產(chǎn)投資。

下面提到了一些中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比情況，將讓我們更好的了解為什么有些投資者選擇投資美國(guó)房產(chǎn)。

在2004年購(gòu)買(mǎi)一套上海閘北區(qū)的中檔公寓，單價(jià)大約為每平米6700元，目前已漲至20000元。

類(lèi)似同等地段的在紐約皇后區(qū)的一套中等家庭公寓價(jià)格為35萬(wàn)美元，面積為100平米，每平米人民也大致20000元。

而在洛杉磯，房屋中位數(shù)價(jià)格為680000美金，每平米大概40000元，北京平均房?jī)r(jià)大概在40000-50000元每平米。

當(dāng)然單從房?jī)r(jià)上看雖然我國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)堪比美國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)水平，但是考慮到我國(guó)總體人口規(guī)模是美國(guó)的4倍，以及北京，上海等大型城市整個(gè)城市人口規(guī)模在2000萬(wàn)-300萬(wàn)量級(jí)，也大于美國(guó)紐約，洛杉磯的水平。所以考慮到這些，房?jī)r(jià)是否過(guò)高也有待討論。

在美國(guó)，一般工薪階層家庭，工作5-6年收入可以負(fù)擔(dān)一套房子。類(lèi)似于德州佛里斯科市這樣的宜居城市房?jī)r(jià)對(duì)比家庭收入只有3倍。而在中國(guó)，很多城市房?jī)r(jià)收入比都較高，而在一線(xiàn)城市及新一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)收入比可以達(dá)到20倍以上。

2018年全國(guó)50個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比：

從表中可以看到，以房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量，深圳全國(guó)最高，長(zhǎng)沙最低。而深圳、三亞、上海、北京、廈門(mén)、福州等6城房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20，這意味著在這些城市，普通家庭不吃不喝要20年以上，方能供得起一套房。值得一提的是，深圳房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)連續(xù)多年位居全國(guó)榜首，2018年房?jī)r(jià)收入比高達(dá)34.2，不僅遠(yuǎn)超北京上海，而且接近廣州兩倍。

一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比3-6為合理水平;而對(duì)于發(fā)展中國(guó)家而言，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，住房需求快速釋放，房?jī)r(jià)多半都會(huì)經(jīng)歷快速上漲過(guò)程。以此來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比6-9均可視作合理水平。

但從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)收入比普遍高于國(guó)際合理水平，以及美國(guó)平均水平。

考慮到很多中國(guó)很多二三線(xiàn)城市規(guī)?？氨让绹?guó)一線(xiàn)城市，并且中國(guó)城市化發(fā)展較快，都促進(jìn)了高房?jī)r(jià)這一現(xiàn)象。另外高房?jī)r(jià)收入比也可能代表市場(chǎng)看好城市未來(lái)發(fā)展，收入低，但是收入增長(zhǎng)較快，提前投資拉高了地區(qū)房?jī)r(jià)，類(lèi)似于高P/E Ratio的公司通常具有更好的成長(zhǎng)性，高股價(jià)只是對(duì)未來(lái)價(jià)值的反映。而美國(guó)作為發(fā)達(dá)國(guó)家，收入增速緩慢，低收入比類(lèi)似于低P/E Ratio銀行一類(lèi)的藍(lán)籌股，未來(lái)增長(zhǎng)后勁不足。不過(guò)也不排除中國(guó)一些城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，有泡沫的存在。

租金回報(bào)率，及租金與房?jī)r(jià)之比，同樣是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一項(xiàng)重要指標(biāo)，類(lèi)似于股票的資本回報(bào)率或者P/E Ratio的倒數(shù)，當(dāng)然不能完全以數(shù)據(jù)去判斷，租金回報(bào)率低也可能是因?yàn)楫?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)被看好，房?jī)r(jià)體現(xiàn)了市場(chǎng)都未來(lái)的良好預(yù)期。當(dāng)然也存在，未來(lái)房?jī)r(jià)被透支的情況。對(duì)比美國(guó)，美國(guó)全國(guó)的租金回報(bào)率大概在7.6%,而一般被中國(guó)人所熟悉的熱點(diǎn)城市大概在5%左右。而中國(guó)的熱點(diǎn)城市租金收益率普遍較低。

從上表可以看到，中國(guó)租金不報(bào)了最高的西寧市為3.9%。不超過(guò)4%。當(dāng)然我們也需要注意的是，美國(guó)房產(chǎn)持有成本較高，對(duì)比中國(guó)有房屋保險(xiǎn)和房產(chǎn)稅，如果投資美國(guó)海外房產(chǎn)，并委托當(dāng)?shù)刈赓U公司托管租賃的話(huà)還有托管費(fèi)需要收繳，這樣考慮下來(lái)，租金凈收益一般在2%-4%。同時(shí)房屋空置率也是影響房屋出租收益的另一項(xiàng)指標(biāo)，中國(guó)的實(shí)際的出租房空置率也是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，這里不做討論。

綜上所述，美國(guó)房產(chǎn)投資對(duì)比中國(guó)房產(chǎn)投資，除了可以分散風(fēng)險(xiǎn)，持有美元資產(chǎn)以外，對(duì)比中國(guó)房產(chǎn)投資，市場(chǎng)信息更加透明，機(jī)制更加成熟。投資收益都更加穩(wěn)定，確定性較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小。而中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)存在很多不同的聲音和意見(jiàn)。對(duì)于房?jī)r(jià)是否存在泡沫，是否未來(lái)仍將增長(zhǎng)都存在較大的爭(zhēng)議。

聲明：本文圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)

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