加拿大正在經(jīng)歷著持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口增長(zhǎng)，千禧一代與新移民正在加拿大組成家庭，他們作為首次購(gòu)房者的主力軍，對(duì)房屋有著強(qiáng)烈的渴求。在這種高需求下，房屋銷(xiāo)售本應(yīng)該蓬勃發(fā)展，供應(yīng)量應(yīng)該隨之增加，進(jìn)而控制房?jī)r(jià)。但加拿大房產(chǎn)現(xiàn)在的情況卻恰恰相反：目前住房供應(yīng)滯后，房市價(jià)格正在急劇上漲。
本文作者為加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)(CREA)首席執(zhí)行官 Michael Bourque，他對(duì)抵押貸款壓力測(cè)試有著怎樣的看法呢?
隨著越來(lái)越多的首次購(gòu)房者因?yàn)榈盅嘿J款壓力測(cè)試而無(wú)法購(gòu)房，許多建筑商因此削減了新房的開(kāi)工量，使得房源供應(yīng)減少。
政府對(duì)這種不良的市場(chǎng)失衡負(fù)有很大的責(zé)任，因?yàn)樗麄兊年P(guān)注面太狹窄，主要集中在抑制家庭債務(wù)上。政府忽略了房市供給不足的根源問(wèn)題，比如拖沓費(fèi)時(shí)的繁瑣手續(xù)、費(fèi)用、稅收等問(wèn)題。
如果我們想解決加拿大的住房負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題，政府就需要應(yīng)對(duì)這些根源問(wèn)題，如果要從中挑選一個(gè)問(wèn)題入手，那就應(yīng)該從抵押貸款壓力測(cè)試開(kāi)始。
壓力測(cè)試正在損害加拿大人的利益
首先，考慮到加拿大的抵押貸款債務(wù)，有抵押貸款的加拿大人比率非常高，且加拿大人信用非常好，信用評(píng)分高。在大多數(shù)情況下，加拿大人會(huì)進(jìn)行額外還款，且還款速度快。
其次，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，加拿大人對(duì)房產(chǎn)很看重，很多加拿大人都將買(mǎi)房看做人生的頭等大事。
但不幸的是，盡管加拿大人看重房產(chǎn)且信用評(píng)分高，很多想購(gòu)房的加拿大人卻被政府政策限制住了，尤其是抵押貸款壓力測(cè)試。
需要承認(rèn)的是：對(duì)于那些已經(jīng)背負(fù)了大量非抵押債務(wù)的人來(lái)說(shuō)，壓力測(cè)試或許是有用的。但是我們需要擔(dān)心的是，壓力測(cè)試是否應(yīng)該調(diào)整其應(yīng)用范圍和持續(xù)時(shí)間。
盡管政府用這種“一刀切”的方式，成功地為過(guò)熱的房市降了溫，但同時(shí)也遭受到了經(jīng)濟(jì)放緩與房市不穩(wěn)定的影響。
抵押貸款壓力測(cè)試至今已經(jīng)實(shí)行了23個(gè)月了。實(shí)行開(kāi)始時(shí)，政府是希望能確保借款人有能力如期償還債務(wù)，這主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)普遍認(rèn)為利率會(huì)在短期內(nèi)上升。
但是現(xiàn)在，在國(guó)際貿(mào)易形勢(shì)緊張、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲軟的影響下，利率有望下降，情況已與當(dāng)時(shí)所期望的有出入。那么我們必須反思：抵押貸款壓力測(cè)試是正確的嗎?是否需要一定的調(diào)整呢?我們是否能承擔(dān)壓力測(cè)試帶來(lái)的后果呢?
低價(jià)房源供不應(yīng)求
有一些受壓力測(cè)試所困的購(gòu)房者，他們能找到其它更高利率的替代手段。據(jù)我所知，目前整個(gè)加拿大抵押貸款市場(chǎng)正在迅速增長(zhǎng)。
但還有一些購(gòu)房者，被壓力測(cè)試所苦，又不想尋求其它替代手段，那他們就必須要支付更多的首付，再或者就只能買(mǎi)一個(gè)較便宜的房子。
但是在這種情況下，低價(jià)房源越來(lái)越少，導(dǎo)致了壓力測(cè)試實(shí)行之后，購(gòu)房者越來(lái)越難購(gòu)買(mǎi)到低價(jià)房屋。而對(duì)于擁有低價(jià)房屋的業(yè)主來(lái)說(shuō)，抵押貸款壓力測(cè)試也限制了其購(gòu)買(mǎi)力，他們無(wú)法去負(fù)擔(dān)一個(gè)更昂貴的房屋，也就使得他們不愿意出售自己的低價(jià)房屋。
房源供應(yīng)減少
在房屋建筑業(yè)中，新房開(kāi)工量與人口的持續(xù)增長(zhǎng)并沒(méi)有保持同步。越來(lái)越多的首次購(gòu)房者由于壓力測(cè)試而退出市場(chǎng)，在這種情況下，許多建筑商因此削減了新房的開(kāi)工量，使房源供應(yīng)減少。
但在房市中，哪怕一丁點(diǎn)的變動(dòng)都會(huì)產(chǎn)生一系列影響。房源供應(yīng)的減少就像多米諾骨牌一樣，波及到了租賃與轉(zhuǎn)售市場(chǎng)。目前多倫多人口仍在增長(zhǎng)，租賃與轉(zhuǎn)售市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房源供應(yīng)緊張勢(shì)必將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)與租金越來(lái)越高，越來(lái)越難以承受。
政府確實(shí)需要關(guān)注家庭債務(wù)，但是抑制需求不是最佳解決方案。現(xiàn)在，是時(shí)候重新考慮現(xiàn)行政策的可行性，調(diào)整抵押貸款壓力測(cè)試。
想要解決加拿大房產(chǎn)的供應(yīng)問(wèn)題，需要做出全國(guó)性的改革與變動(dòng)，包括基礎(chǔ)設(shè)施支出、地區(qū)土地分配、稅收等等。如果我們忽略這些問(wèn)題，將會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最終損害的是整個(gè)加拿大的經(jīng)濟(jì)。
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