菲律賓首都圈大馬尼拉，掌握著菲律賓絕大多數(shù)的資源，同時(shí)也吸引了眾多菲律賓優(yōu)秀的人才。

至今馬尼拉的人口多達(dá)2400萬(wàn)，是全球人口密度最大都市圈之一。其人口規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)于一個(gè)中國(guó)的一二線城市(但土地面積卻小得多)，遠(yuǎn)超過(guò)其他東南亞大城市。

在人口密度如此高的城市中，菲律賓房產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)什么特點(diǎn)呢?未來(lái)的潛力如何呢?讓我們一起看看吧。

1、房?jī)r(jià)上漲空間大

馬尼拉房?jī)r(jià)從17年下半年開(kāi)始加速?，F(xiàn)在的馬尼拉，房?jī)r(jià)正處于穩(wěn)步上漲的階段。

在過(guò)去二十多年里，馬尼拉經(jīng)歷了兩次房?jī)r(jià)下跌，一次是98年之后，一次是08年后，不過(guò)恢復(fù)速度非?？?。08年的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，馬尼拉市中心的房地產(chǎn)市場(chǎng)有降溫的趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)下跌僅持續(xù)了不到兩年時(shí)間，最大年跌幅僅為6%。

過(guò)去四年來(lái)，馬尼拉的公寓價(jià)格一路上漲，漲幅最高的是2017年第四季度和2018年的第二季度，分別同比上漲14.2%和9.1%。2018第三季度，馬尼拉房?jī)r(jià)同比上漲6.8%，而非首都地區(qū)房?jī)r(jià)僅上漲2.2%。

供需關(guān)系上，馬尼拉住宅市場(chǎng)還是比較健康的，每年的住宅售出套數(shù)穩(wěn)定在4萬(wàn)套以上，過(guò)去四年平均供應(yīng)量在每年3.5萬(wàn)套左右，仍然保持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行表示，在2019年上半年，菲律賓房地產(chǎn)業(yè)充滿了樂(lè)觀情緒，“未來(lái)只會(huì)繼續(xù)保持良好的前景?！?/p>

相比東南亞其他城市，馬尼拉房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)還是很明顯的，與這些年大熱的泰國(guó)曼谷和越南胡志明相比，馬尼拉的房?jī)r(jià)還有較大上漲空間。

2、租金回報(bào)率排名第一

馬卡蒂和BGC的租金、房?jī)r(jià)算是馬尼拉最高的區(qū)域，但是其租金更高。

因?yàn)轳R尼拉土地有限，但人口聚集和辦公空間需求的不斷增加，使得租金不斷攀升。

所以這里的租金回報(bào)率，輕輕松松都可以達(dá)到7%，有些可以做到更高，達(dá)8.98%。

菲律賓的租金回報(bào)率在東南亞一直都位于前列，而且在東南亞主要城市中，菲律賓首都馬尼拉的租金回報(bào)率也是最高的。

3、高端公寓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁

除了本地人的需求，近幾年馬尼拉由于外國(guó)人持續(xù)涌入，帶動(dòng)了高端公寓的住房需求。

2018年馬尼拉的高端公寓租金回報(bào)率約為5.1%，預(yù)計(jì)2019年仍然保持較高的租金回報(bào)率。

據(jù)彭博社報(bào)道，僅2017年就有10萬(wàn)外國(guó)人涌入馬尼拉。隨著更多基建項(xiàng)目的開(kāi)工和更多外資的進(jìn)入，馬尼拉高端公寓還會(huì)有持續(xù)的需求。

目前馬尼拉的高端公寓主要集中在馬卡蒂CBD區(qū)域。高力國(guó)際對(duì)此預(yù)計(jì)，高端公寓在2019年均價(jià)可能會(huì)攀升至40萬(wàn)比索/平米(約51583元/平米)。

高力國(guó)際單獨(dú)對(duì)比了亞洲主要城市的高端公寓的租金回報(bào)率，馬尼拉高端公寓的租金回報(bào)率僅次于雅加達(dá)和胡志明。

不過(guò)因?yàn)楦叨斯⒁话阋源髴粜蜑橹?，房屋總價(jià)也高，租金回報(bào)率是要比中小戶型低。小戶型回報(bào)率更高，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)也是普遍的規(guī)律。

4、房地產(chǎn)供求繼續(xù)增長(zhǎng)

馬尼拉房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)馬尼拉整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。仲量聯(lián)行示，離岸外包和外包、在線游戲以及旅游業(yè)推動(dòng)并影響了馬尼拉大都會(huì)地區(qū)所有類型房地產(chǎn)的需求，盡管最近的不確定性正在上升。

仲量聯(lián)行說(shuō)：“馬尼拉大都會(huì)對(duì)未來(lái)幾年的房地產(chǎn)前景仍然看好辦公室，住宅，零售和酒店業(yè)。”

在第二季度，制藥，食品和飲料(F&B)，時(shí)尚和皮膚護(hù)理公司的擴(kuò)張為房地產(chǎn)的增長(zhǎng)提供了支持。

“隨著開(kāi)發(fā)商和投資者試圖利用健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所有房地產(chǎn)行業(yè)的供求繼續(xù)增長(zhǎng)。馬尼拉大都會(huì)區(qū)的空置率仍然很低，并且在各個(gè)部門(mén)都可以控制，盡管空置率取決于位置，但仍然保持合理?！?/p>

5、購(gòu)房特別福利

菲律賓對(duì)35歲以上的外國(guó)人開(kāi)放了SRRV簽證(特殊居民退休簽證)。

僅需要預(yù)存5萬(wàn)美元到菲律賓退休移民署指定賬戶，如果購(gòu)買(mǎi)5萬(wàn)美元以上房產(chǎn)，也可以辦理。

它的性質(zhì)比較像是菲律賓綠卡，此前已有一些中國(guó)家庭利用SRRV簽證為孩子辦理華僑生身份，提前為孩子未來(lái)的高考布局。

6、投資建議

相比其他東南亞首都，馬尼拉目前的房?jī)r(jià)尚處于低位，上升空間明顯。

由于馬尼拉的人口和面積更大，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)也更多元化。

如果是預(yù)算較少，又希望獲得穩(wěn)定的出租收益，可以選擇大學(xué)比較集中的地區(qū)的公寓，因?yàn)轳R尼拉大部分大學(xué)都不提供學(xué)生宿舍;其次是帕賽區(qū)靠近賭場(chǎng)的區(qū)域，面向賭場(chǎng)員工提供房屋出租。

如果預(yù)算更高一些，也可以選擇帕賽區(qū)或者CBD地區(qū)的中高端公寓，出租給當(dāng)?shù)毓ぷ鞯母呤杖肴巳骸?/p>

不過(guò)需要注意的是，菲律賓一般項(xiàng)目會(huì)提前三年甚至五年就開(kāi)始預(yù)售，未來(lái)的不確定比較高，存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，但越早購(gòu)買(mǎi)價(jià)格越低。

而現(xiàn)房一般對(duì)資金要求比較高，但風(fēng)險(xiǎn)較小，房子已經(jīng)建好了，可以實(shí)地考察，沒(méi)那么多顧慮。

風(fēng)險(xiǎn)和收益是正相關(guān)的，如何選擇就看個(gè)人需求和能力了。

聲明：本文圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

（來(lái)源：學(xué)校百科網(wǎng) https://www.NiuQiuyi.com）文章共2553字