近兩年來(lái)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，目前正是不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)，而且穩(wěn)定成熟的租賃市場(chǎng)也能很好地覆蓋房產(chǎn)的持有成本與風(fēng)險(xiǎn)很高的“轉(zhuǎn)手賺價(jià)差”的思維不同，日本房產(chǎn)更類似于一個(gè)長(zhǎng)期理財(cái)產(chǎn)品，看重的是房?jī)r(jià)上升和租金收入雙重利潤(rùn)。

日本房產(chǎn)市場(chǎng)的成熟穩(wěn)定、資金安全有保障性，不錯(cuò)的租金收入，尤其是近年日本民宿業(yè)發(fā)展的如火如荼，都讓日本房產(chǎn)熱潮不斷升溫。特別是日本在經(jīng)歷了上個(gè)世紀(jì)的房產(chǎn)泡沫后，近幾十年的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持平穩(wěn)上升的穩(wěn)增趨勢(shì)，日本政府也非常注重對(duì)日本房產(chǎn)市場(chǎng)的基本管控。

日本投資房產(chǎn)成本

1.買房時(shí)(特指二手房)，全部稅費(fèi)加起來(lái)，大約也是房產(chǎn)價(jià)格的5%～7%。
2.持有費(fèi)用每年在20～30萬(wàn)日元(人民幣一萬(wàn)來(lái)塊錢)左右。
3.出售時(shí)，持有時(shí)間越長(zhǎng)稅費(fèi)越低。
購(gòu)買時(shí)需要支付的費(fèi)用
1、中介費(fèi)：大多情況下，交易價(jià)格的3%+6萬(wàn)日元+消費(fèi)稅。
2、登錄稅（國(guó)稅）：房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)名義變更時(shí)所需的稅。土地評(píng)估價(jià)格×1.0％、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格×0.3％
3、房產(chǎn)取得稅（地方稅）：買房時(shí)所發(fā)生的稅。（購(gòu)房后半年左右收?。┩恋卦u(píng)估價(jià)格×1.5％、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格×3％（評(píng)估價(jià)格為政府征稅的指導(dǎo)價(jià)，與市場(chǎng)交易價(jià)格差距很大，約為房屋總價(jià)的50%左右）
4、印花稅（國(guó)稅）：貼在房屋購(gòu)買契約書上的印花稅票。
5、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)費(fèi)：代辦以上所有手續(xù)的司法書士人工費(fèi)，5萬(wàn)-10萬(wàn)日元不等。
6、5年間地震火災(zāi)保險(xiǎn)：購(gòu)買房屋時(shí)投資者所繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)約為房?jī)r(jià)的6%-7%。

持有時(shí)每年需要支付的費(fèi)用

1、固定資產(chǎn)稅（國(guó)稅）：每年需向日本政府支付的稅。土地評(píng)估價(jià)格×1.4％、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格×1.4％
2、都市計(jì)劃稅（地方稅）：每年需向日本地方政府支付的稅（支付給該房產(chǎn)所在地政府）。
土地評(píng)估價(jià)格×0.3％、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格×0.3％（評(píng)估價(jià)格為政府征稅的指導(dǎo)價(jià)，與市場(chǎng)交易價(jià)格差距很大，約為房屋總價(jià)的50%左右）
3、物業(yè)管理費(fèi)和修繕基金：視具體房產(chǎn)而定。
4、稅理士費(fèi)用
5、個(gè)人所得稅：每年持有的成本約為房?jī)r(jià)的1%-2%。
6、有可能產(chǎn)生的其他費(fèi)用：
1、如果空房，需要重新招租，則會(huì)收取1個(gè)月的房租作為招租的費(fèi)用
2、租客搬離后需要重新裝修、更換墻紙、地板等，金額約10萬(wàn)-20萬(wàn)日元
3、如果房屋室內(nèi)設(shè)備損壞，需要維修，幾千至幾萬(wàn)日元不等，以實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用為準(zhǔn)
出售房產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)
1、中介費(fèi)：房?jī)r(jià)3%+6萬(wàn)日元+消費(fèi)稅
2、增值稅：5年內(nèi)，增值部分的稅率是30%，5年及以上稅率為15%。（增值部分的計(jì)算會(huì)由專人來(lái)進(jìn)行，部分可抵扣）
3、外國(guó)客戶：源泉稅10.21%，第二年正常進(jìn)行納稅后會(huì)全額退還。（源泉稅是特殊情況下即個(gè)人轉(zhuǎn)手賣給公司的時(shí)候才會(huì)征收）
日本的房產(chǎn)稅很高？
日本不動(dòng)產(chǎn)擁有永久產(chǎn)權(quán)、租售比高、升值潛力大等諸多亮點(diǎn)，吸引著大量中國(guó)的投資者。但許多朋友想要下手投資時(shí)，又會(huì)聽(tīng)到一些“日本房子看著便宜，你知道稅有多重嗎？”之類的傳言。
因?yàn)槁?tīng)信“日本房地產(chǎn)稅很重”的傳言而對(duì)投資日本望而卻步的投資者不在少數(shù)，那么日本的房產(chǎn)稅真的很高嗎？我們用數(shù)據(jù)來(lái)告訴你。
1、日本的不動(dòng)產(chǎn)稅：日本的不動(dòng)產(chǎn)保有稅分為兩部分，固定資產(chǎn)稅與城市規(guī)劃稅。
目前，日本的固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4％；都市規(guī)劃稅的稅率上限為0.3％，在具體執(zhí)行過(guò)程中不同地區(qū)的實(shí)際稅率略有差異，東京都市規(guī)劃稅0.24％,大阪府就是0.3％。固定資產(chǎn)稅＋都市規(guī)劃稅總額的最高僅為1.7％。
每年4~5月收到納稅通知書，納稅者可以選擇一次付清，如果覺(jué)得一次付清不劃算的話還可以選擇在當(dāng)年的6月、9月、12月以及次年的2月分季繳納。
2、價(jià)值評(píng)估：不動(dòng)產(chǎn)稅1.7％的稅率征收對(duì)象并不是不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，而是日本政府的評(píng)估價(jià)格。日本政府每三年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行一次價(jià)值評(píng)估，估價(jià)的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值。在其后的兩年中，如無(wú)重大變化一般不再重新估價(jià)。
實(shí)際上，固定資產(chǎn)的評(píng)價(jià)額是有很大水分的，評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)，土地價(jià)格一般是按照當(dāng)時(shí)土地價(jià)格的60%~70%、建筑物價(jià)格是按照建筑費(fèi)的50%~70%進(jìn)行評(píng)價(jià)的。
3、稅費(fèi)相關(guān)的減免：除了遠(yuǎn)低于市價(jià)的價(jià)格評(píng)估，日本的不動(dòng)產(chǎn)保有稅還有相關(guān)的各種減免。
日本很重視房屋的防震、抗震功能，房主如果對(duì)房屋進(jìn)行抗震的翻建和改造，依據(jù)不同的條件，可獲取固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅1~3年不等的減免。
如果對(duì)房屋進(jìn)行節(jié)能改造，也可依據(jù)條件享受1/3的固定資產(chǎn)稅減免。另外，住宅用地不足200平方米的，稱為“小規(guī)模住宅用地”，按課稅標(biāo)準(zhǔn)額度的三分之一計(jì)算。
還有針對(duì)老人、殘疾人的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策不勝枚舉。
美國(guó)房地產(chǎn)稅最高征稅率為3％，法國(guó)房地產(chǎn)稅最高征稅率1.8％，德國(guó)房地產(chǎn)稅最高征稅率2.84％。
根據(jù)上面的一系列數(shù)據(jù)我們可以看出，日本的房地產(chǎn)稅并不算重，最高征稅率僅為房產(chǎn)總值的1.7％，在世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家中處于中下游水平。
近兩年來(lái)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，學(xué)校百科專家表示目前正是不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)，而且穩(wěn)定成熟的租賃市場(chǎng)也能很好地覆蓋房產(chǎn)的持有成本，不要因?yàn)橐痪洹叭毡痉康禺a(chǎn)重稅”的傳言就被嚇退了腳步。

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