前段時間去雅典南部看了一個新樓盤，價格6000多/㎡，每套面積120多平米。新樓的地理位置、建筑質(zhì)量、裝修水平、視野都非常優(yōu)秀，堪稱“雅典、希臘、愛琴海一線無敵海景房”。

在希臘房屋均價1600/m2，雅典南部房屋均價2703/m2的背景下，希臘雅典出現(xiàn)了高端公寓，售價超過6000/m2。這是什么意思？

我們按照單價6500/㎡計算，買了一套150平米的大戶型(3臥室+1書房+3-4衛(wèi)生間)，房價97.5萬歐元；總價約105萬歐元，包含交易稅、市政稅、公證費、土地登記費、律師費等。

在希臘銀行不良抵押貸款超過33%的背景下，我想通過向希臘當(dāng)?shù)劂y行申請抵押貸款來購買這套“希臘雅典、愛琴海一線無敵海景房”價格超過100萬歐元的可能性非常小——不排除向其他國家銀行申請抵押貸款的可能性。

2020年12月末，希臘銀行不良貸款總額為581.4億歐元，占比32.86%。其中，住房抵押貸款不良貸款總額為176.3億歐元，占住房抵押貸款總額的33.93%。面對如此高的壞賬率，希臘銀行普遍惜貸，希臘民眾從銀行獲得抵押貸款非常困難和困難，極大抑制了希臘人對住房的需求和希臘房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

希臘銀行，有多少不良抵押貸款？

如果買家需要一次性付款來購買這套“希臘雅典一線無敵海景房”，首先意味著買家至少有200萬歐元的流動資金，可以自由支配——如果一個人手里有200萬歐元的流動資金，他的金融資產(chǎn)至少有1000萬歐元，他的總資產(chǎn)至少有2000萬歐元。

房東買這樣的房子是為了自住或者度假，這無可厚非——據(jù)說揮金如土的俄羅斯人和阿拉伯人都喜歡雅典南部海岸的一線高檔海景房。如果買下來投資，再租出去，即使按照3%的毛收益率計算，月租金也要2625歐元，相當(dāng)于每天87.5歐元——能買得起這樣房子的租客，每月至少收入7000歐元。

考慮到房東的持有成本和租金收益率，如果房東想獲得4%的凈收入，每月租金至少要在5000歐元以上。作為租客，需要支付物業(yè)費等費用，每月租金成本約5500歐元。在我看來，雅典幾乎沒有這樣的租房需求——換句話說，房東不可能獲得4%的凈收入。

對于身價超過2000萬歐元的富豪來說，如果不是為了生活或者度假的需要，他們可以找到很多收益率超過4%的投資渠道。這種高端公寓完全沒必要投資，哪怕是“雅典、希臘、愛琴海一線無敵海景房”。

寫到這里，我可以寫出我的結(jié)論:

1.希臘確實有昂貴的房產(chǎn)；

2.買家大概率是海外富豪；

3.購房者大概率用于自住和度假；

4.購房者不太看重房子的租金收入；

5.這是一個小眾的高端市場。

霍青川

2021年5月31日，希臘雅典