近年來，隨著菲律賓經(jīng)濟的快速發(fā)展，吸引了眾多海外房產(chǎn)投資者的注意。而菲律賓的首都馬尼拉的房產(chǎn)，由于穩(wěn)定的房價年漲幅、較高投資回報率、亞洲領先的租售比，使馬尼拉房產(chǎn)成為眾多東南亞房產(chǎn)投資者的首選之地。作為中國人，在菲律賓買房投資，要了解哪些政策法規(guī)和樓市行情呢？今天，就中國人在馬尼拉買房投資的各個情況，學校百科專家以問答形式做個簡單梳理，希望能讓大家對馬尼拉房產(chǎn)投資有一個較為清晰的了解。
1、菲律賓的基本概況？
答：菲律賓位于西太平洋，是東南亞一個多民族群島國家，主要分呂宋、米沙鄢和棉蘭老島三大島群，共有大小島嶼7000多個，菲律賓群島地形多以山地為主，占總面積3/4以上。
2、菲律賓國家人口多少？年齡中位數(shù)是多大？增長率是多少？
答：國家人口：1.04億，24~25歲，人口增長率：2.04%。
3、菲律賓的發(fā)展歷史？
答：1565年為西班牙殖民地。
1898年6月12日宣布獨立。同年美西戰(zhàn)爭后，成為美國殖民地方。（近50年的美國殖民歷史，給菲律賓的政治、經(jīng)濟、文化、語言等帶來巨大的影響）
1942年到1945年被日本占領。
1946年7月4日，菲律賓獨立。
4、菲律賓有幾個省幾個市和區(qū)？
答：菲律賓有47個省及141個城市和地區(qū)。
5、菲律賓的宗教信仰？
答：85%以上的國民信仰天主教。他們性格溫順，熱情，文化素質高。對外來人口友好，無敵意。
6、菲律賓近幾年的GDP增長速率如何？
答：菲律賓近幾年的GDP增速都保持在6~7%，近兩年維持在6.7%左右
7、菲律賓的貨幣是？人民幣兌換的匯率是？
答：菲律賓比索（peso），匯率約是7.1~7.0（以實時為準），也就是一元人民幣可以兌換7.10比索。
8、菲律賓的比索和美元相關性如何？
答：菲律賓因為被美國殖民過50年的時間，所以無論政治、經(jīng)濟、文化、語言都受美國的巨大影響。
在經(jīng)濟方面，菲律賓比索與美元強勢掛鉤，絕大多數(shù)菲律賓人都會持有美元賬戶與比索賬戶，美元若走強，菲律賓比索也將隨之跟進。近一年來，人民幣兌美元，貶值了15%左右，同樣，在比索方面，從去年的8.2（1元人民幣兌8.2比索），也到了7.1。
9、菲律賓與中國北京時間是否有時差？
答：與中國在同一經(jīng)度上，無時差。
10、菲律賓是什么社會制度？
答：菲律賓實行的是總統(tǒng)共和制?？偨y(tǒng)共和制是指國家最高權力由總統(tǒng)和議會按不同職能分別執(zhí)掌和行使的一種政體形式。
11、現(xiàn)任總統(tǒng)是誰？任期是什么時候？可以連任嗎？
答：現(xiàn)任總統(tǒng)是羅德里戈·杜特爾特。任期是2016年6月—2022年6月。不可連任。
12、菲律賓下任總統(tǒng)民意候選人中民意最大的是哪一位？
答：下任總統(tǒng)民意候選人中民意最大的是現(xiàn)任達沃市的市長——薩拉，薩拉也是現(xiàn)任總統(tǒng)杜特爾特的大女兒，在競選達沃市市場的選舉中，薩拉以領先對手20萬票的壓倒性優(yōu)勢當選市長，也是歷史上首位女性市長。
與杜特爾特一樣，薩拉也主張與中國進行友好交流，曾登上到訪菲律賓的中國軍艦，還戴上中國海軍的軍帽參觀，另外在打擊毒品與反對貪腐的態(tài)度上與杜特爾特一樣強硬。
13、菲律賓對中國免簽嗎？
答：沒有免簽，可以選擇在國內(nèi)提前辦好紙質簽或電子簽，也可以選擇落地簽，前者300多元，后者1000多元（人民幣）。
14、菲律賓投資購房達到多少金額可以申請辦理移民？
答：年滿35周歲以上，投資金額達到5萬美金?；?萬美元固定存款。
15、菲律賓有多少人口在海外勞工？海外勞工賺取的外匯占國家GDP多少？
菲律賓有1000萬左右人口在海外勞工；海外勞工賺取的外匯占國家GDP的10%
16、菲律賓有哪些產(chǎn)業(yè)支柱？
產(chǎn)業(yè)1:大力發(fā)展基建，投入約一萬億元
產(chǎn)業(yè)2:全球領先的BPO服務外包產(chǎn)業(yè)，超過印度
產(chǎn)業(yè)3:蓬勃發(fā)展的博彩行業(yè)，亞洲的“拉斯維加斯”
產(chǎn)業(yè)4:1000萬菲律賓人海外勞工，收入?yún)R回國推動經(jīng)濟
產(chǎn)業(yè)5:得天獨厚的自然資源促進旅游業(yè)發(fā)展，旅游經(jīng)濟連創(chuàng)新高
馬尼拉篇
1、馬尼拉核心城市的布局構成是如何的？
答：由4大CBD（馬卡蒂、全球城、奧迪加斯、馬尼拉灣區(qū)）組成。
2、馬尼拉有幾條地鐵？幾條輕軌？幾個機場？
答：目前馬尼拉只有一條地鐵在建——馬尼拉超級地鐵，總共13站，一期前三個站點投入運營使用在2022年，這三個站點都在奎松市。從奎松市到尼諾伊阿基諾國際機場，由日本人承建。
馬尼拉目前總共有3條輕軌，部分在運營的輕軌線在其延長線繼續(xù)修建。
機場目前只有一個：尼諾伊阿基諾國際機場。該國際機場空中交通惡化，嚴重超出其運轉負荷。去年，馬尼拉國際機場接待了4500萬名乘客，遠高于其3100萬/年的客運吞吐力。
2019年第四季度，在馬尼拉西北約50公里處布拉干省，已開始新建另一座新國際機場：布拉干機場。該項目第一階段將建設兩條平行跑道，每年可容納1億至2億人次旅客，約為現(xiàn)馬尼拉國際機場的3倍。該國際新機場將于2023—2025年建成。
3、馬尼拉大都會有幾個城市？與國內(nèi)相比類似于啥？
一共16個城市和自治市，與國內(nèi)相比類似于區(qū)的概念
4、馬尼拉有幾大賭場？分別在哪？
答：運營中：
索萊爾賭場，馬尼拉灣區(qū)
OKADA賭場，馬尼拉灣區(qū)
云頂賭場，靠近馬尼拉機場
新濠天地，馬尼拉灣區(qū)
建設中：
索萊爾賭場2號（2019年中旬已開工，2022年建成），奎松區(qū)CBD
云頂賭場2號，2020年開建，馬尼拉灣區(qū)
5、菲律賓人口數(shù)量？首都馬尼拉的人口數(shù)量？
馬尼拉已有2400多萬常住人口，是菲律賓第一個大城市，也是國際一線大都市。截止到2018年底，馬尼拉的人口密度是39000人/平方公里。而上海是3814人/平方公里，北京是1322人/平方公里，香港是7096人/平方公里。
房產(chǎn)交易篇
1、外國人可以在菲律賓買房嗎？一般是怎么樣的付款方式？
答：可以購買公寓。如果是買現(xiàn)房，可以選擇全款購買或首付30%—50%，尾款向當?shù)劂y行貸款，最高可貸70%，以租養(yǎng)貸；
如果是買期房，一般是在交房前無息分期付20%—50%的房價即可，而且是分48個月—72個月不等來付，平均每月1500-8000元/套（人民幣）。等到幾年后交房時，才需付清尾款，而且可貸款。而在交房前隨時可以轉售賣掉。
2、什么是樓花？
在施工階段從土地到建設未交房之前叫樓花。
3、簡述菲律賓住宅公寓與中國住宅房產(chǎn)的特點對比？
①精裝修②永久產(chǎn)權③無公攤④自配游泳池和健身房
4、外國人在菲律賓買房有什么要求？
答：不需要。普通護照+旅游簽證即可購買。
5、外國人在菲購房是否有數(shù)量限制？
答：沒有。只要資金允許，個人可無限量擁有多套房產(chǎn)。但同一樓盤只能銷售其40%給外籍人士。開發(fā)商會對這點進行監(jiān)控，超過40%后將停止出售給外籍人士。
6、外國人在菲律賓可以買各種房子嗎？可以買什么房子？
答：外國人在菲律賓只能購買公寓。別墅、商鋪、島嶼等涉及土地所有權的房子無法以個人名義購買。
7、菲律賓房產(chǎn)投資的資金怎么匯出？中國人民銀行規(guī)定每個公民每年有多少外匯限額？
匯美元到自己在菲律賓的披索賬戶上，到賬的時候自動按當時的匯率結轉成披索存入自己的戶頭上。每人的外匯限額是5萬美金/年。
8、通過哪些方法，外國人可以擁有菲律賓土地？
答：共有三種方式：
第一，購買鄉(xiāng)村俱樂部的股份；
第二，成立合資公司，以公司名義購買土地；
第三，與菲律賓人結婚。
9、外國人可以租用菲律賓的土地嗎？
答：可以。一次租期最長50年，可以在期滿后再續(xù)租25年。
10、外國人可以在菲律賓的銀行貸款買房嗎？能貸多少？能貸多久？用旅游簽證可以貸嗎？
答：可以，一般是貸到50%，最多能貸總房價的70%。用旅游簽可以貸款，但是一般為5年，使用工作簽或者SRRV身份，可以辦理10年貸款。
11、菲律賓的新房公寓是毛坯房嗎？
答：菲律賓公寓基本沒有毛坯房。大部分公寓交房時都是精裝修，少量是簡單裝修。
12、菲律賓的公寓與國內(nèi)的公寓的區(qū)別是什么？
答：我們中國人所說的菲律賓公寓相當于是中國的商品房，與國內(nèi)的“公寓”不是一個概念。菲律賓的公寓是精裝修、無公攤、永久產(chǎn)權房，而國內(nèi)的普遍是40年小產(chǎn)權，公攤面積多且不好轉售。
13、外國人買賣公寓，有買賣稅收有特殊限制嗎？
答：沒有，與菲律賓人一樣。
14、外國人在菲律賓投資不動產(chǎn)是否安全？
答：菲律賓法律對個人財產(chǎn)實施充分保護。無論對菲律賓人、還是外國人，自建國以來幾乎沒有發(fā)生過沒收個人財產(chǎn)的事件。菲律賓憲法規(guī)定保護私人擁有的合法財產(chǎn)，沒有任何人可以以任何理由剝奪個人物業(yè)等私人財產(chǎn)。
答：最核心的舉措就是：外國人在一個項目樓盤中最多可購買40%的份額，但如果本地人買完了60%的份額，還可以繼續(xù)購買，把外國人的份額拿過來。其中，一些高端樓盤開發(fā)商甚至規(guī)定，這40%的外國人份額里，中國買家最多只能購買20%，也就是五分之一。以此大大降低了少數(shù)外國投機炒房客惡意炒高馬尼拉房價的可能性。
另外，截止到2019年初，據(jù)統(tǒng)計，馬尼拉整體公寓也只有10%—15%在外國人手里，85%以上還是本地人在購買，而外國人大多數(shù)還是以長期收租為投資目的，且都習慣全款買房。所以，雖然馬尼拉房價隨著國家的經(jīng)濟大力發(fā)展在不斷上漲，但卻沒有因為炒房客的進入產(chǎn)生過多的泡沫。
16、寫字樓的投資價值如何？各區(qū)域租金漲幅如何？空置率如何？
答：寫字樓在菲律賓非常搶手，馬尼拉幾個中央商務區(qū)的寫字樓空置率長期低于3%。租售比維持在7%~10%。在深圳寫字樓大面積退租的情況下，馬尼拉CBD的寫字樓平均入住率超過95%。
17、菲律賓的學區(qū)房有投資價值嗎？
答：中學入大學的制度與中國情況不同，教學質量高的中學都是私立學校，菲律賓上得起私立中學的孩子的家里大多雇有專職司機接送，“擇?！迸c菲律賓不太有關系。
不過，菲律賓幾所好大學周邊的學區(qū)房非常有投資價值，因為菲律賓大學基本都不提供學生宿舍，外國學生來此讀書除了租房就只能買房置業(yè)，即使是本地學生，如果家離大學很遠，也不會選擇住家，因為馬尼拉太堵，來回半天都要花在路上，在大學附近租房或買房住才是明智之選。所以，貴族大學附近的學區(qū)房長期處于供不應求的地位，不論租售都不愁。
18、投資期房（炒樓花），如何保證房子后期一定能夠出手？
答：這是目前為止，我聽過最多的擔憂。也是投資期房最大的風險所在，那么，要規(guī)避這個最大的風險，其實做好一件事就可以高枕無憂：買到便宜的好房子。
這里先簡單說一點：看房子，大多數(shù)人在研究地段、配套、物業(yè)的時候，往往會因為房子的價值高而忽視了價格的安全邊際。比如，馬尼拉高端樓盤開發(fā)商Ayala阿亞拉的房子，房子的含金量沒的說，可惜的是，他們家的開盤現(xiàn)價已經(jīng)甩開其他樓盤幾條街了，即使未來漲幅夠大，但找不到高房價的接盤俠就只能拿來出租或自住了。
所以，房子升值空間大是一方面，但入手價夠低，才能確保未來即便低于市場價轉售也能穩(wěn)賺不賠。不任憑自己的喜好做決定，而是根據(jù)市場規(guī)律和受眾需求走，這才是理性投資，從一開始就規(guī)避掉最大的投資風險。
19、我個人投資樓盤的標準有哪些？
答：
1、位置：核心CBD／大學城
2、交通：輕軌、地鐵，1.5公里以內(nèi)的直線距離，親自測試走路15分鐘以內(nèi)；
3、租金：至少7%以上的租售比，入住率85%以上；
4、價格：比周邊便宜20%以上；
5、杠桿：0-5%的首付，建設期4-6年，交房前付款50%以內(nèi)；
20、中國人怎么付月供？
答：付月供的方式有三種，第一種可以用自己在菲律賓本地銀行的支票，在支票上填寫不同的日期和金額，寄給開發(fā)商，開發(fā)商到期去銀行兌付；第二種，與開發(fā)商簽訂協(xié)議，由開發(fā)商定期到你的開戶行扣款；第三種，從海外銀行定期匯款給開發(fā)商。
21、什么戶型的房子在馬尼拉流通性最好（即更容易轉售和出租）？
答：一室一廳和兩室一廳，面積在40平及以下，其中熱銷面積在22㎡—40㎡之間。總之，地段好的前提下，總價越低又是剛需型樓盤，消費得起的本地人自然更多，這和在中國投資房產(chǎn)的原理基本相通，只是流通的房型和戶型不一樣罷了。
22、現(xiàn)在是投資菲律賓房地產(chǎn)的最佳時期嗎？
答：是的。隨著菲新總統(tǒng)杜特爾特上任，菲律賓一系列的經(jīng)濟舉措，以及長期受惠于“一路一帶”政策，讓菲律賓的經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，人均GDP也已突破3000美元大關，2018年已被各大權威機構評為“全球最佳投資國”。正如10年前北上廣深的房地產(chǎn)市場一般，蘊藏著巨大的紅利期！投資菲律賓房產(chǎn)，現(xiàn)在就是最佳時期！
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