最近接收到很多關(guān)注菲律賓房產(chǎn)投資的咨詢，大家普遍搞不清購(gòu)買菲律賓房產(chǎn)的一些基本步驟和稅費(fèi)。坦白講，菲律賓的房產(chǎn)現(xiàn)在還處于房地產(chǎn)市場(chǎng)早期的野蠻生長(zhǎng)期，不是所有流程都是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的，并且馬尼拉都會(huì)區(qū)內(nèi)的各個(gè)市的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，想要統(tǒng)一版本，理論上不可能(這點(diǎn)和美國(guó)很像，各個(gè)州乃至下轄的各個(gè)郡采用的稅費(fèi)基數(shù)都不太一樣)。
由于區(qū)域政策、樓盤屬性、開發(fā)商偏好的不同，具體購(gòu)房流程略有差異。投資者務(wù)必要自己先做好功課，避免入坑。
首先，外國(guó)人是可以在菲律賓購(gòu)買永久產(chǎn)權(quán)的公寓的。基本只需要護(hù)照(旅游簽證等短期簽證也是可以的)，購(gòu)買的總數(shù)量不能超過(guò)樓盤的40%。
外國(guó)人購(gòu)買菲律賓房產(chǎn)總共有三種形式，從簡(jiǎn)到難分別為：從開發(fā)商處直接購(gòu)買的期房或現(xiàn)房;從個(gè)人或者公司購(gòu)買樓花更名的期房或現(xiàn)房;購(gòu)買已過(guò)戶到個(gè)人名下的純二手房。
這三種形式的購(gòu)房流程都不太一樣，其中最簡(jiǎn)單或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)最小的就是直接從開發(fā)商直接購(gòu)買。我也按照從簡(jiǎn)到難的順序和大家分享購(gòu)房流程。
一、從開發(fā)商處購(gòu)買的新房
1.看房
如果是不熟悉菲律賓房產(chǎn)的初級(jí)投資者，強(qiáng)烈建議要來(lái)當(dāng)?shù)貙?shí)地考察看房，在看房之前，要提前做好功課，對(duì)有興趣的樓盤，羅列出你想實(shí)地得到答案的問(wèn)題，這樣也是對(duì)投資者自己負(fù)責(zé)，占有主動(dòng)權(quán)。
2.支付定金
樓盤項(xiàng)目確定，并選到合適的房間號(hào)之后，就要支付一定金額的定金來(lái)鎖定房源，一般開發(fā)商的定金為2-10萬(wàn)比索不等，每家開發(fā)商的定金金額不一樣，也會(huì)因房子金額的大小有些差別，所以不必?fù)?dān)心。支付定金的同時(shí)，買家也要提交相應(yīng)的信息資料，如護(hù)照、電話、郵箱、地址等，以便開發(fā)商制作購(gòu)房合同。另外要注意的是，支付定金后，如果買家不想要這套房子了，開發(fā)商是不會(huì)退定金的。
3.合同簽約
在支付定金后的7-45天內(nèi)，開發(fā)商會(huì)出具購(gòu)房合同，買賣雙方要進(jìn)行簽字并各自保存一份。
4.支付房款
合同簽約和支付房款，不分先后，要根據(jù)開發(fā)商實(shí)際要求而定。如果購(gòu)買現(xiàn)房，需要短時(shí)間內(nèi)支付全款，如果選擇一次性支付全款，一般開發(fā)商都有較大折扣;如果購(gòu)買的是期房，那就根據(jù)開發(fā)商的付款節(jié)點(diǎn)按比例支付，有些開發(fā)商是零首付，有些開發(fā)商需要支付一定比例首付，然后才能分期剩余的，如Ayala。
5.尾款
開發(fā)商會(huì)在交房前2-3個(gè)月左右提醒買家，何時(shí)可以辦理交房手續(xù)和支付尾款，在支付尾款的同時(shí)也會(huì)支付相應(yīng)的稅費(fèi)和雜費(fèi)(closing fee),如果想要申請(qǐng)貸款，需要至少提前三個(gè)月準(zhǔn)備資料的，也有些開發(fā)商集團(tuán)旗下自己的銀行可以提供貸款的，所需要的資料會(huì)更簡(jiǎn)單些。
6.驗(yàn)房
支付完所有房款后，提交相應(yīng)的材料給到開發(fā)商就可以預(yù)約驗(yàn)房時(shí)間了，一般驗(yàn)房需要注意的就是檢查水電地板門窗等是否可以正常使用，如果現(xiàn)場(chǎng)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，可以和開發(fā)商直接指出，直到開發(fā)商修復(fù)完成。驗(yàn)房這事兒，可簡(jiǎn)單，可復(fù)雜，需要專業(yè)的驗(yàn)房服務(wù)可以私信我，微信：heqi0726
7.收房
驗(yàn)房完成后，就可以拿到鑰匙并且進(jìn)行裝修和出租了。房產(chǎn)證和地契一般需要6-9個(gè)月，有些甚至更長(zhǎng)。但在辦理過(guò)程中，不影響正常收房出租或轉(zhuǎn)售?？粗?jiǎn)單，只要是真正在馬尼拉的中介，都能辦到，但是有經(jīng)驗(yàn)的中介能讓你早出租2個(gè)月，早賺兩個(gè)月租金。
二、從個(gè)人或者公司購(gòu)買樓花更名的期房或現(xiàn)房
1.看房
無(wú)論購(gòu)買的是新房還是樓花或者二手房，都可以來(lái)看看。如果是二手房的話，更有必要進(jìn)入房間實(shí)地查看。假設(shè)你真的不方便過(guò)來(lái)，沒(méi)關(guān)系，我們團(tuán)隊(duì)可以提供全景視頻看房服務(wù)，詳細(xì)的語(yǔ)音講解，妥妥的讓你身臨其境。
2.支付定金
此定金是給到賣家或者中介，沒(méi)有具體嚴(yán)格規(guī)定的金額，一般都是以雙方協(xié)商決定，一般不超過(guò)總房款的10%
3.查看賬單
賣家需要向買家展示開發(fā)商給到的最新賬單，并且提供之前所有支付房款的收據(jù)憑證，買家根據(jù)賬單查看賣家已經(jīng)支付給開發(fā)商的具體金額
4.支付房款
買家需要把賣家之前支付給開發(fā)商的所有房款和差價(jià)轉(zhuǎn)給賣家或者中介
5.更名
在賣家或者中介收到所有房款后，需要向開發(fā)商提出更名申請(qǐng)并支付更名費(fèi)用，此費(fèi)用一般是由賣家支付。支付完成后，開發(fā)商會(huì)做出帶有新買家信息的購(gòu)房合同，完成簽字，更名結(jié)束
6.支付剩余房款
更名完成后，新買家需要按照合同規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)支付剩余房款給開發(fā)商
7.后面流程就和新房一樣了
三、購(gòu)買已過(guò)戶到個(gè)人名下的純二手房
1.看房
購(gòu)買二手房的看房就不能走馬觀花的看了，因?yàn)樗械囊磺卸际强梢詫?shí)實(shí)在在看到的，比如周邊配套，小區(qū)物業(yè)管理，房間內(nèi)部硬件軟件等細(xì)節(jié)，建議一定要仔細(xì)檢查，否則過(guò)戶完成后，后面一切的問(wèn)題都要新業(yè)主自己來(lái)承擔(dān)了
2.支付定金給中介
定金雙方協(xié)商決定，一般是5-10萬(wàn)比索，在確定房間沒(méi)有任何問(wèn)題后支付給中介。在此提醒，購(gòu)買二手房一定要通過(guò)中介，靠譜的中介可以保證買家整個(gè)流程的安全，并且也會(huì)協(xié)助買家辦理所有相關(guān)事宜，而且買家不需要額外支付中介費(fèi)，中介費(fèi)是由賣家來(lái)支付，所以更沒(méi)有必要繞過(guò)中介。
3.約房東見面，談價(jià)
支付定金后，就可以約房東見面了，要提前要求房東或者房東委托人(一定要拿到委托書SPA)攜帶所有房產(chǎn)證復(fù)印件或者副本，以及相關(guān)證明材料原件或者副本。可以和賣家當(dāng)面進(jìn)行談價(jià)，并確定相應(yīng)的稅費(fèi)有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)等細(xì)節(jié)。
4.做產(chǎn)調(diào)
中介帶著買家一起去city hall 做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，查看姓名是否和賣家提供的資料相一致，房子有無(wú)抵押或者不良記錄等，產(chǎn)權(quán)調(diào)查都可以清晰的看到，并且也要去物業(yè)辦公室查看該房間是否有無(wú)拖欠物業(yè)費(fèi)或者水電費(fèi)等不良記錄
5.支付預(yù)付款
產(chǎn)調(diào)沒(méi)有問(wèn)題后，買家可以支付10%預(yù)付款并和賣家簽訂購(gòu)房協(xié)議，約定尾款支付時(shí)間
6.約賣家再次見面，支付尾款
賣家要帶著房產(chǎn)證原件，轉(zhuǎn)讓聲明等文件，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題后，支付尾款，最好的支付尾款的方式就是以支票或者現(xiàn)金的方式，一手交錢一手交轉(zhuǎn)讓聲明
7.辦理轉(zhuǎn)讓，過(guò)戶
拿到轉(zhuǎn)讓聲明和房產(chǎn)證原件后，就可以委托中介去辦理更名過(guò)戶了，一般2個(gè)月左右就可以拿到新的房產(chǎn)證。另外還需要到物業(yè)那里更換業(yè)主信息，如果涉及到裝修房間，需要向物業(yè)申請(qǐng)
以上就是三種情景下的購(gòu)房流程，大家可以細(xì)品。也再次提醒，如果接受不了購(gòu)買樓花更名和純二手房的買家，最好還是選擇直接從開發(fā)商處直接購(gòu)買，這樣萬(wàn)無(wú)一失。更多關(guān)于菲律賓房產(chǎn)的內(nèi)容，您可以與學(xué)校百科在線顧問(wèn)進(jìn)行交流。
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