近幾年菲律賓房?jī)r(jià)每年都在上漲，吸引越來(lái)越多國(guó)人涌入菲律賓炒房投資。菲律賓房產(chǎn)投資市場(chǎng)現(xiàn)在正如十幾年前的北上廣一樣潛力十足。

而且菲律賓買(mǎi)房又沒(méi)有限購(gòu)，價(jià)格低，用護(hù)照就可以買(mǎi)，買(mǎi)房流程很簡(jiǎn)單，是初涉海外房產(chǎn)投資者很好的一個(gè)試煉場(chǎng)。

如何能在菲律賓買(mǎi)到心儀的房子?如何能成功轉(zhuǎn)手套利?下面就是干貨滿滿的菲律賓買(mǎi)房賣(mài)房講解!

一、如何順利買(mǎi)到心儀的菲律賓房產(chǎn)?

一手房，即從開(kāi)發(fā)商手上買(mǎi)房，相比二手房來(lái)說(shuō)就非常簡(jiǎn)單了。

1.首先當(dāng)然要去看房，挑選心儀的房子啦，如果是期房，那只能看樣板房了。

2.選好房號(hào)之后就要趕緊預(yù)定，避免被別人搶走了!一般是提交相關(guān)的資料和填寫(xiě)一些表格，并交定金(訂金一般為5～10萬(wàn)比索，每家開(kāi)發(fā)商的金額都不同，也會(huì)因房子大小而金額有差別。如果屆時(shí)不買(mǎi)這個(gè)訂金是不能退的)

3. 三十天內(nèi)需要決定是否購(gòu)買(mǎi)，如果要買(mǎi)的話，與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，并付款。

付款方式：可以是一次性全款(通?？梢阅玫?0%的折扣)，如果是預(yù)售房的話，也可以月供。

舉個(gè)栗子：一套預(yù)售房總價(jià)100萬(wàn)，交房之前(即首付)30%，假設(shè)房子還有兩年才交房，那么這30萬(wàn)在這兩年內(nèi)月供萬(wàn)，剩下70萬(wàn)等交房的時(shí)候一次性給，或者向銀行貸款。

這里就有個(gè)問(wèn)題了，外國(guó)人如何月供呢?一般開(kāi)發(fā)商要求在這邊的銀行開(kāi)個(gè)支票戶口，然后你把錢(qián)存在這個(gè)支票賬戶，開(kāi)發(fā)商拿著你給的支票每個(gè)月去取錢(qián)。也可以直接轉(zhuǎn)賬給開(kāi)發(fā)商的收款賬戶。

對(duì)于不在菲律賓生活的客戶，每月轉(zhuǎn)賬會(huì)比較麻煩，你也可以每年轉(zhuǎn)一次。或者在菲律賓開(kāi)個(gè)銀行賬戶，每月自動(dòng)扣款或者你通過(guò)網(wǎng)銀每月轉(zhuǎn)賬，只要保證你的賬戶里面有足夠金額。

4. 交房。這個(gè)過(guò)程全部由開(kāi)發(fā)商辦理，所有稅費(fèi)也都在買(mǎi)房的時(shí)候把錢(qián)給到開(kāi)發(fā)商了。業(yè)主需要去驗(yàn)房并拿鑰匙。開(kāi)發(fā)商會(huì)提前幾個(gè)月郵件通知業(yè)主幾時(shí)可以辦理交房手續(xù)。

5.開(kāi)心入住/收租~

二、在菲律賓轉(zhuǎn)手期房需要注意什么?

如果你在菲律賓買(mǎi)了期房，但是在交房之前你就想賣(mài)出去，此時(shí)你還沒(méi)有房產(chǎn)證，只是一個(gè)購(gòu)房合同。你還是可以將房子賣(mài)出去。

首先，你要找到買(mǎi)家。然后向開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)一份申請(qǐng)表格，申請(qǐng)將這套房子的合同轉(zhuǎn)入到這位買(mǎi)家手上。

同時(shí)這位買(mǎi)家也要填寫(xiě)一份表格，與向開(kāi)發(fā)商購(gòu)房的預(yù)訂表格一樣，申請(qǐng)預(yù)訂這套房子。然后開(kāi)發(fā)商批準(zhǔn)了，就可以進(jìn)入合同變更，一般需要收費(fèi)5～30萬(wàn)比索更名費(fèi)。

這個(gè)交易過(guò)程雙方都不需要繳稅。買(mǎi)家的過(guò)程跟買(mǎi)新房差不多，只不過(guò)他需要支付你已經(jīng)付的款，然后支付開(kāi)發(fā)商剩余款項(xiàng)。但如果你已經(jīng)全款支付了這套房子，那就不能走這個(gè)流程了。

一般變更時(shí)間需要3個(gè)月以上。

也有部分開(kāi)發(fā)商不再允許這么做，即使是未交樓的期房，如果轉(zhuǎn)賣(mài)，也需要走正式的菲律賓二手房交易流程，即賣(mài)家要交6%，買(mǎi)家要交3%的稅。

這樣就不劃算了，畢竟大家買(mǎi)期房還是更愿意找開(kāi)發(fā)商直接買(mǎi)。所以強(qiáng)烈建議大家即使要轉(zhuǎn)賣(mài)也等交房之后再賣(mài)，不但賣(mài)得更快，也能賣(mài)個(gè)更好的價(jià)格。

如果那需要中介幫那賣(mài)房找客戶，同樣是需要支付傭金的。

三、菲律賓二手房交易會(huì)遇到什么事?

買(mǎi)房只要跟住他們的流程就行了，也沒(méi)有可以商談的余地，合同都是標(biāo)準(zhǔn)的，所有標(biāo)準(zhǔn)條款都不會(huì)根據(jù)客戶要求來(lái)修改。

但是買(mǎi)二手房就比較復(fù)雜，畢竟二手房是從私人業(yè)主手上買(mǎi)，合同條款要雙方洽談，最重要的是流程跟國(guó)內(nèi)不一樣。

在國(guó)內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方只需要一起去過(guò)戶，流程就算完了。但是在菲律賓并不一樣，簽完合同，給完錢(qián)，再辦理過(guò)戶手續(xù)，并且新的房產(chǎn)證要等3個(gè)月左右才能拿到(這一點(diǎn)是國(guó)內(nèi)客戶最不習(xí)慣的，總覺(jué)得錢(qián)已經(jīng)給了，但是房產(chǎn)證不能當(dāng)時(shí)辦好)。

以下是可能遇到的買(mǎi)賣(mài)二手房的情形：

1. 期房，業(yè)主轉(zhuǎn)讓合同 (無(wú)稅)

因?yàn)楹芏鄻I(yè)主是期房時(shí)候買(mǎi)入的，但是在交房之前就想賣(mài)掉，此時(shí)多半是未付完全款的。

這種情況比較簡(jiǎn)單，因?yàn)榉孔舆€在開(kāi)發(fā)商手上，業(yè)主也還沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，只需要雙方去開(kāi)發(fā)商處辦理更名即可，一般收費(fèi)5～30萬(wàn)比索更名費(fèi)，各個(gè)開(kāi)發(fā)商的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。新的業(yè)主只需繼續(xù)供款給開(kāi)發(fā)商即可。

比如前業(yè)主買(mǎi)入的時(shí)候是800萬(wàn)P，已經(jīng)供款400萬(wàn)，還欠開(kāi)發(fā)商400萬(wàn)，但他現(xiàn)在要賣(mài)950萬(wàn)。那么你需要支付550萬(wàn)(400萬(wàn)已付的房款+溢價(jià)150萬(wàn))給前業(yè)主，剩下400萬(wàn)給開(kāi)發(fā)商(可全款可分期，具體看前業(yè)主之前的付款方式)。

但是也有一些開(kāi)發(fā)商比如Ayala，不允許這么做，只能按照正式的二手房交易來(lái)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菢泳鸵欢悺?/p>

2. 現(xiàn)房，有房產(chǎn)證 (需交稅)

菲律賓的房產(chǎn)證是一張紙。

這個(gè)房產(chǎn)證并不是買(mǎi)賣(mài)雙方交易當(dāng)天就能辦下來(lái)的，是需要等雙方簽完合同，付了款，由中介前去辦理，與此同時(shí)有各種名目的稅費(fèi)要交。

具體流程：交定金，約10% >>>簽訂contract to sell, 這個(gè)合同是雙方同意買(mǎi)賣(mài)的各種細(xì)節(jié)和條款>>>付全款，簽訂Deed of Sale, 可以銀行轉(zhuǎn)賬，或者當(dāng)面給支付，賣(mài)家當(dāng)面給房產(chǎn)證>>>辦理房產(chǎn)證過(guò)戶(3個(gè)月左右，一般是中介辦理)

3. 現(xiàn)房，無(wú)房產(chǎn)證

1)有些欠銀行貸款的房子，業(yè)主本人沒(méi)有房產(chǎn)證，這時(shí)候新的買(mǎi)家在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫業(yè)主把房產(chǎn)證拿回來(lái)，其它流程基本跟上面一致。(需交稅)

2)還有一種情況是，業(yè)主在期房階段買(mǎi)入的房子，已經(jīng)到了交房時(shí)間了，業(yè)主不想付尾款，想在此時(shí)賣(mài)掉，這種情況仍然是合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊贿^(guò)需要一次性支付給業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商所有房款。開(kāi)發(fā)商收到款項(xiàng)之后會(huì)給新的買(mǎi)家辦理房產(chǎn)證。(無(wú)稅)

買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂協(xié)議>>>提交申請(qǐng)給開(kāi)發(fā)商>>>新業(yè)主跟開(kāi)發(fā)商簽合同

4. 現(xiàn)房，銀行收回并進(jìn)行拍賣(mài)的房子(需交稅)

這種房子是跟銀行交易。價(jià)格都是銀行報(bào)的，沒(méi)有講價(jià)余地。首先跟銀行提交一個(gè)offer, 銀行在約2周內(nèi)確定沒(méi)有其他人出更高價(jià)的時(shí)候就可以走過(guò)戶流程了。

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