第一步是選擇房子
開(kāi)始房地產(chǎn)投資時(shí)，最重要的是房地產(chǎn)本身，這是實(shí)現(xiàn)可觀收入不可或缺的一步。選擇房屋時(shí)，不僅要看房地產(chǎn)公司和互聯(lián)網(wǎng)的信息，而且要建議在條件允許的情況下查看房屋的位置，檢查房屋的設(shè)施狀況(當(dāng)然，如果你是憑合同買(mǎi)賣(mài)，一般不能進(jìn)入房屋進(jìn)行檢查，那么你可以擺脫房地產(chǎn)中介人員和賣(mài)家之間的溝通，獲得房屋狀況的描述)。除了自身的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、區(qū)域環(huán)境和交通便利外，還必須與各方面的專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行討論和評(píng)估，以選擇具有高保值增值潛力和高年租金的房地產(chǎn)。
尋求專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議
如果你不是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)商，你必須咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士。即使他們判斷”這房子不錯(cuò)“，專(zhuān)業(yè)人士也可以從其他角度向你解釋這房子可能存在的缺點(diǎn)。詢(xún)問(wèn)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和管理公司更多關(guān)于這個(gè)地區(qū)的未來(lái)，以及是否有好的房地產(chǎn)。
檢查貸款及其利息
開(kāi)始房地產(chǎn)投資時(shí)，大多數(shù)人基本上都是組合貸款。請(qǐng)選擇一家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢(xún)。投資組合貸款最重要的是利息。一旦利息增加，收入就會(huì)有不足。為了避免赤字管理，請(qǐng)避免不合理的貸款。
建立健全管理體系
在買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，房屋管理制度非常重要。房屋清潔和拖欠租金需要其他資金。
這些事情需要時(shí)間來(lái)處理，而日本人也有文化沖突，所以他們更愿意每月盡可能地委托管理公司支付一點(diǎn)管理費(fèi)。更不用說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的新手了。
除了以上幾點(diǎn)，還必須主動(dòng)與管理公司、金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)代理等定期溝通。有效的溝通只會(huì)降低經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，而不會(huì)造成傷害。在任何情況下都可以立即聯(lián)系到可靠的房地產(chǎn)中介(和管理公司)，這讓業(yè)主感到放心。
房地產(chǎn)投資公司化
除了作為個(gè)人房地產(chǎn)投資，大量的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)可以通過(guò)投資公司的設(shè)立來(lái)進(jìn)行。然而，公司化有利也有弊。并非所有的房地產(chǎn)投資都需要公司化。讓我們?cè)敿?xì)看看這些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。
有減稅和其他優(yōu)惠
那我們?yōu)槭裁匆獙€(gè)人投資公司化？公司化時(shí)，你需要繳納公司稅。公司稅的稅率是有限的，900萬(wàn)日元以上收入的稅率為33%，但900萬(wàn)日元以上收入的稅率保持不變。
然而，當(dāng)收入超過(guò)900萬(wàn)日元時(shí)，所得稅稅率為43%。隨著收入的增加，稅率分別上升到50%和55%。因此，即使是相同的租金收入，為了減少稅額，建議實(shí)行公司制。
此外，房地產(chǎn)投資公司化的好處是，通過(guò)公司化，核準(zhǔn)資金的范圍將擴(kuò)大。往返日本的交通費(fèi)用、參加研討會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)理的工資、信托管理費(fèi)等。也可以視為公司的費(fèi)用?？梢缘窒糠帜晔杖?，降低企業(yè)所得稅等。
赤字報(bào)告期間的免稅
在公司化的情況下，”利息赤字“可以用來(lái)申報(bào)，而且不需要繳稅。如果是法人，最后期限是9年，而個(gè)人只有3年，這還是很不一樣的。
此外，如果是5年內(nèi)的短期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)涮攸c(diǎn)是納稅比個(gè)人低，公司化將在稅制上給予優(yōu)惠待遇。
公司化的各種費(fèi)用
房地產(chǎn)企業(yè)的公司化還需要各種費(fèi)用，例如成立公司的初始費(fèi)用、委托稅務(wù)代理人和司法簿記員的費(fèi)用、登記執(zhí)照稅、公司章程的證明等。都是必要的，公司化也需要考慮某些前期投資。
此外，居民稅應(yīng)該單獨(dú)繳納。為了避免這些缺點(diǎn)，在公司化之前必須與專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行協(xié)商，以獲得最專(zhuān)業(yè)的建議。不要盲目追求公司化。
不能享受藍(lán)色宣言
如果實(shí)行公司化，享受稅收優(yōu)惠的藍(lán)色納稅申報(bào)(最高稅率為65萬(wàn)日元)就無(wú)法進(jìn)行，平等分配的稅收負(fù)擔(dān)也會(huì)增加，各種問(wèn)題如撫養(yǎng)費(fèi)負(fù)擔(dān)和參加社會(huì)保險(xiǎn)可能會(huì)面臨”節(jié)稅虧損“的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)該仔細(xì)考慮公司化的利弊，并作出最適當(dāng)?shù)倪x擇。
無(wú)論如何，在聽(tīng)取專(zhuān)家建議的同時(shí)，制定自己的長(zhǎng)期計(jì)劃是非常重要的?！睘榱斯?jié)省稅收和開(kāi)始房地產(chǎn)交易“和”盡可能從房地產(chǎn)中獲益“，然后準(zhǔn)備開(kāi)始房地產(chǎn)投資計(jì)劃。
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